投稿者: tanaka
🏠亡くなった親の家、固定資産税が6倍になる前にやるべきこととは？
こんにちは、なないろ不動産です🌈
今回は相続された空き家をお持ちの方にとって知っておかないと損する「固定資産税」のお話です。
✅まず知ってほしい！住宅用地の「特例」とは？
通常、住宅が建っている土地（住宅用地）には固定資産税の優遇措置があります。
たとえば、小規模住宅用地（200㎡以下）は固定資産税が1/6に軽減されるんです。
ところが…
❗家を壊すと固定資産税が6倍に！？
相続した空き家を「古いし、いらないから」と解体してしまうとその瞬間から土地は「住宅用地」ではなくなりこの1/6の優遇がなくなります。
つまり、
年間5万円だった固定資産税が→30万円に！？
なんてケースも実際にあるんです。（土地面積200㎡以下の場合）
🧭固定資産税が上がる前にやるべき3つのこと
① 相続登記を済ませておく
誰が所有者かを明確にしないと売ることも貸すこともできません。
2024年からは相続登記の義務化も始まり放置は過料（罰金）の対象にも⚠️
② 売却の可能性を不動産屋に相談する
「古い家は売れない」と思っていませんか？
今は「古民家」「空き家投資」で建物付きの方が需要があることも。解体前にぜひご相談ください。
③ 利用の見込みがないなら空き家特例の活用を
空き家を売却する際に「3,000万円控除」が使える制度もあります。
これには一定の条件やタイミングがありますので早めの準備が大切です。
💡まとめ
親から相続した家、
「とりあえず壊す」はもったいない選択かもしれません。
まずは
固定資産税の優遇が続いている間に
登記と売却相談を行い
解体するかどうかは慎重に判断しましょう。
💬当社では、津山市周辺の相続不動産についてのご相談を多数いただいております。
「売るか貸すか、どうしたらいい？」といった疑問にもお金と手続き両面からアドバイスいたします。
お気軽にお問い合わせください📞✨
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🛏️「権利の上に眠る者」とは？
聞きなれない言葉でどういうことかよくわからない方が多いのではないでしょうか？
これは例えば、
「自分の土地を、他人が勝手に使っていても何十年も何も言わずに放っておいた」
「お金を貸してたけど長いこと請求しなかった」
など自分が相手に対して要求したり請求したりする権利があるのに何のアクションもしない人のことです。
つまり「持ってるけど使わない人」＝「権利の上で眠ってる人」というイメージですね。
⚖️ なぜ保護されないの？
法律は「権利をきちんと主張し行使する人」を守る仕組みです。
でもずっと何もせずに放置していた場合時間が経ちすぎると、その権利は失われることがあるんです。
これが「時効」の考え方とつながっています。
🕰️ たとえばこんな場面
昔貸したお金を20年経ってから「返して」と言っても時効で消えてしまう可能性があります。
自分の土地なのに他人がずっと使っているのを放置していたら、時効取得されてしまうこともあります。
👉 こういう場合、「でも私の権利なのに…！」と主張してももう手遅れになってしまうんですね。
✨ 大事なポイント
「権利があるから安心」ではなく、
「権利があるならちゃんと行使する（動く）ことが大切」なんです。
💬 まとめ
言葉 ：権利の上に眠る者
意味 ：自分の権利を長年行使しない人
法律上、その権利が消える・認められなくなることがある
権利は“ある”だけじゃなく、“使う”ことが大切！
もし不動産のことで「放っておいたまま」の土地や心当たりのあることがあれば、
なるべく早めに確認・行動するのがおすすめです😊
お気軽にご相談くださいね！
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🏠中古住宅をスムーズに手に入れる！買う前に知っておきたいこと📝
こんにちは♪ なないろ不動産です🌈
今日は「中古住宅をスムーズに購入する為に気をつけたいポイント」をご紹介します！
🛠️中古住宅は“状態チェック”がカギ！
中古住宅を購入するとなるとまず気になるのが
家の状態や設備がちゃんと使えるのか？ということですよね。
実際に住んでみてから…
「思った以上に古くてガタがきてた💦」
「設備がすぐ壊れて買い替える羽目に😢」
なんてことも“中古住宅あるある”だったりします。
💡そんな後悔をしないためにも購入前に知っておいてほしいことをまとめました！
🏚️築年数が経っていれば不具合があって当然！
中古住宅は、築年数＝それなりに劣化しているものという前提で考えましょう。
「相場より安いしきれいで即入居できそう✨」
そんな物件には見えない問題が隠れていることも…。
たくさん内見をしていくうちに、
「この価格には理由があるな」と物件を見る目👀が養われていきます♪
🏘️中古住宅は“現状渡し”。だからこそ慎重に！
中古住宅は「場所・間取り・家の状態・設備」などすべてが現状のまま。
購入後にリフォームするならOKですが、
そのまま住むなら「どこまで妥協できるか」が大事です⚖️
「まぁ我慢できるかも…」と妥協した部分が後から後悔の元になることもあるので、リフォーム業者さんに見てもらったりして引き渡し前の判断はしっかりとしましょう🔍
🌀物件探し迷子にならないために…
物件探しが趣味という方もいますが、
「とりあえずいろいろ見てみたい！」という方は要注意⚠️
最初はたくさん見て情報収集をするのはOKですが、
だんだんと条件を絞っていくことがとっても大事！
「いい感じの物件が出たから見に行ったけど何が決め手か分からない…」
となってしまうと、いざ条件に合った物件が出ても
決断できずにチャンスを逃してしまう😢ということも💨
💰「時間」と「予算」は明確に！
よくあるご相談が…
「今すぐ住みたいけど予算が足りない💸」
「予算はあるけど引っ越しは1年後かな〜🗓️」
このようにどちらかに余裕がないとチャンスを逃すことに…！
さらに中古住宅は多くの場合リフォームが必要になるので、
「物件価格＋リフォーム費用」まで見込んだ総予算の確保💡が大切です！
理想の物件に出会ったのに、
「準備不足で買えなかった…😭」なんてことは本当によくあります。
🚪チャンスは“動いた人”のもとへ！
「まだ本契約じゃないし…」「ちょっと様子を見てから…」と迷っているうちに、
他の人に買われてしまう😭というケースは日常茶飯事です。
🔹動いたけど違った → 次に活かせる
🔹動かずに終わった → ただ後悔が残る
どちらを選びたいか、答えは明白ですよね😊
🤝一人で悩まず信頼できる不動産屋とチームを組もう！
不動産購入はわからないことだらけ。
だからこそ大切なのは「何でも話せるパートナー」がいること✨
私たちなないろ不動産🌈は、
あなたの物件探しのチームとして全力でサポートします！
「相談しやすくて安心した〜😊」
そんなお声をチラホラいただいています♪
気になることがあればいつでもお気軽にご相談くださいね📩
後悔のないおうち探し応援しています🏡💕
🏡「検査済証がない家」はリフォームできる？できない？
こんにちは、なないろ不動産です😊
中古住宅のリフォーム相談で最近増えているのが、
「うちの家、検査済証がないって言われたんですがリフォームできますか？」というお声。
2025年4月からの建築基準法改正により、中古住宅をこれから買う予定のお客様は特に注意して読んでくださいね。
結論からいうと…
✅ 【原則】軽微なリフォームなら可能です！
たとえば…
キッチン・お風呂の交換
壁紙やフローリングの張り替え
トイレや給湯器の交換
これらは「建築確認」や「検査済証」の有無に関係なく自由にリフォームできます。
⚠ でも要注意！こんな場合はストップ
以下のような工事を検討している場合は注意が必要です。
🔨 大規模リフォーム（構造に関わる変更など）
たとえば…
増築（面積を増やす）
耐震補強や柱の移動
屋根や外壁の全面変更
住宅の用途変更（店舗→住宅など）
これらは「建築確認申請」が必要になります。
❗そして「検査済証がない」家は…
原則として、
増改築などで新たに確認申請をしようとしてもそもそも今の建物が“合法に建っているか”が不明のため、確認が通らないことが多いのです。
つまり、
❌ → 増築・構造変更のリフォームは「できない可能性」が高い
💡 なぜ「検査済証」が必要なの？
検査済証は、建物が建築基準法に適合して完成した証明書
これがないと現在の建物が「法的にOKか」が分からない
そのため確認申請の審査が進められず新たな工事が許可されないのです
🧩 でも対策はある！
①「既存建築物調査報告書」を出す
→ 建築士に依頼して現況調査を実施し、建物の法適合性を証明する書類を作成
→ これが受け入れられれば確認申請が可能になるケースも
② 行政に相談する
→ 自治体によっては検査済証の代わりに「台帳記載事項証明」などで進められる場合も
✅ まとめ
リフォーム内容 検査済証なしでもOK？ 補足
内装・水回りの交換 ◎ 問題なし 軽微な工事は自由
耐震補強や構造変更 △〜× 確認申請が必要。検査済証がないと困難
増築・外壁全交換など × ほぼ不可。行政確認必須
📣 アドバイス
検査済証がない家でも、「できるリフォーム」はたくさんあります！
でも大規模工事をお考えの方は、まず「建物の法的状況の確認」から始めることが大切です。
ご希望があれば、
✅ リフォーム業者さんのご紹介
✅ リフォームが難しい場合の解体工事業者紹介
などもご提案できますのでお気軽にご相談くださいね😊
【やさしく解説】不動産はお店で物を買うのと違いますよ！
こんにちは、なないろ不動産の田中です😊
今日は、不動産購入を考えている方にぜひ知っておいてほしいお話
「土地や家を買うのは、普段お店で買い物をしているのと何か違うの？」
そう感じたことはありませんか？
その疑問と普段のお買い物との違いをお話させていただきますね。
実は…
不動産購入は土地や家という“モノ”ではなく、“権利”を買っているんです！
🏡 土地や家を買う＝所有権を手に入れる
土地や家を買ったらその不動産の「所有者」になります。
これはつまり、「所有権という法律上の権利を手に入れる」ということなんです。
この所有権があると…
土地に家を建てる
人に貸して家賃をもらう
売ってお金に変える
など、自由に活用することができます！
🗂 所有権は“登記”で証明する！
買った土地や家が「自分のものですよ」と、
誰に対しても主張できるようにするには「登記（とうき）」が必要です。
登記簿に名前が載ることで、
法的にも「この土地や家の持ち主です」と認められます📖
普段の買い物ではいちいち登記して自分の物だって証明はしないですよね。
そこが不動産を買う場合の大きな違いですね。
また、土地を買う前の重要事項説明書に「権利の種類」という所があります。
ここが「賃借権」となっていたら土地を「借りる」お話ですから土地の所有者にはなれませんし、また家を建てる場合は土地所有者に「この土地に家を建てていいですか？」と承諾を取らないと建てられませんので注意してください！
ちなみに勝手に土地に穴を掘ってもダメですよ！
✅ まとめ
土地や家を買う＝その土地や家の「所有権」を買うこと
所有権があると、土地や家を使ったり貸したり売ったりできる
所有権は「登記」でしっかり証明しておくことが大切！
💬 最後にひとこと
土地や家は形のある“モノ”ですが、
実際に売り買いしているのは“目に見えない権利”なんですね✨
「なんとなく買う」ではなく、
「権利を持つ」という意識をもつことで、トラブルも防げますよ♪
気になることがあれば、いつでもご相談ください😊
「時効取得」ってなに？知らないと損するかも！
こんにちは、なないろ不動産の田中です😊
今日はちょっとマニアックだけど、実はとっても大事な法律の話、
「時効取得（じこうしゅとく）」についてご紹介します。
👀「時効取得」ってなに？
ずーっと誰かの土地を使っていたら、
その土地が自分のものになることがあるんです。
えっ？本当にそんなことあるの！？と思いますよね。
でも実はこれ法律でちゃんと認められているんです。
これを「時効取得」といいます。
🕰 どのくらい使い続けたら自分のものになるの？
ポイントは占有期間（せんゆうきかん）。
つまり、「どれくらいの間、自分のものとして使っていたか？」です。
✅ 10年の場合（ちょっとレア）
自分のものだと信じていて（善意）
注意しても気づけなかった（無過失）
堂々と使っていた（公然）
ケンカせず穏やかに使っていた（平穏）
→ この条件を満たしていれば、10年で取得できることもあります！
✅ 20年の場合（いちばん多い）
たとえ他人のものだと知っていても、
20年間文句も言われずずっと使っていればOK！
⚠ 注意！勝手に自分のものになるわけじゃない！
時効の年数が過ぎたからといって、
自動的に土地の名義が変わるわけではありません。
ちゃんと「時効取得します！」と意思表示（＝時効の援用）をして、
場合によっては裁判で認めてもらう必要があります。
🏡 たとえばこんなケース
「昔からウチの庭として使ってる部分、よく見たら隣の土地だった」
「空き地をずっと自分で管理して使ってるけど、登記名義が違った」
こんなとき、条件を満たしていれば時効取得で自分のものにできる可能性があるんです。
💬 まとめ
時効取得とは長年使い続けた土地などを自分のものにできる制度
期間は10年または20年（条件による）
勝手に名義が変わるわけではないので、注意！
✨ 最後に…
「これってウチのことかも…？」と思った方は、
専門家に一度ご相談くださいね😊
知らなかったでは済まされないことも多いので、
ちょっとした違和感があれば早めに確認するのがおすすめです！
🌸新たな出会いに感謝
こんにちは、なないろ不動産です🌈
今回はとても素敵なお客様との出会いについてお話ししたいと思います。
私にとってこの出会いはとても楽しく、
これからもきっとご縁が続いていく、そんな予感がした方でした✨
📞出会いは1本のお電話から
きっかけは事務所にかかってきた1本の電話でした。
「家を売りたい」とのご相談でしたが、場所を伺うと…
なんと事務所から高速を使っても1時間以上かかる地域！
ちょっと遠いなと思いつつ、
たまたまそちら方面に行く予定があったので、
「この日なら伺えますよ」とお伝えし日程を決めました🚗💨
🏞まるで別世界のような道のり
訪問当日、高速を降りて一般道を走っていると、
驚くことに行けども行けども対向車が1台も来ない…！😳
「えっ、こんなところあるんだ！」とびっくりしながらも、
のどかな風景の中を進んでいきました。
🤝心に残るご挨拶と会話
無事にお客様のもとに到着しご挨拶を交わしながら
売却理由やお家の状況についてお話を伺いました。
ふと、「なぜ弊社にご連絡を？」と尋ねたところ、
「他の不動産屋にも連絡したけどこの地域は対応外って言われた」とのこと。
そうですよね…。山間部で、お店も少ない地域。
物件も昭和の建物と聞けば対応が冷たくなる不動産屋さんも少なくありません。
🌟「人生を楽しむ達人」との出会い
でもそのお客様が本当に素敵だったんです。
面白くないことは嫌い、だから面白い事を作る、やる。
「人生を楽しむこと」に全力を注いでいるような方なんです😊
今までにいろんな地域に住んでこられ、また歴史的な体験などもあるスゴイ方。
お話の中にどんどん出てくる知識と経験に私もすっかり夢中になってしまいました。
「○○にも物件あるからそっちもよろしく頼むよ」
と言われた場所は思わず笑ってしまうほど遠かったのですが😂
そんなやり取りもなんだか楽しくて時間を忘れるほどでした。
🍀ご縁に、ありがとう
お見送りの際、「これからもよろしくね」と
やさしい言葉をかけていただき、
またひとつ“なないろの輪”が広がったように感じました。
最初の電話を受けたときには、
まさかこんな素敵な出会いになるとは思ってもいませんでした。
改めて、「ご縁って本当に不思議でありがたいなあ」と、
しみじみ感じた出来事でした☺️
💬なないろ不動産では、
場所や条件にとらわれず「人とのつながり」を大切にしています。
遠方でもまずはお気軽にご相談くださいね📩
物件情報更新のお知らせ
何にでも変化できるポテンシャル高めな古民家 のどかな暮らしが叶う立地 日当たり◎ 部屋数◎ DIY◎
「買付証明を出す」とは？
こんにちは！なないろ不動産です🌈
今日はおうち探しでよく出てくる言葉、
「買付証明（かいつけしょうめい）を出す」ってどういうこと？をわかりやすくお話します🏡✨
🏠「買付証明書」ってなに？
「この物件、買いたいです！」という
あなたの“本気の気持ち”を伝える書類です✉️
まだ契約ではないけれど、
「買う前向きな意思があります！」という意思表示を
売主さんに伝えるためのものです😊
💡いつ出すの？
気に入ったおうちが見つかって
「買いたい！」と思ったら、
売買契約の前に出すのが一般的です。
人気の物件は早い者勝ちなので、
迷っているうちに他の人が買付を出して
決まっちゃう…なんてことも😱
✍️何を書くの？
買付証明書にはこんなことを書きます👇
- 物件の住所や価格
- 希望する購入金額（値下げ交渉もOK！）
- 購入希望日
- 支払い方法（住宅ローン or 現金 など）
- 名前・住所・連絡先
🤔出したら絶対買わなきゃいけないの？
いいえ！買付証明は法的な義務はありません✋
気が変わったり住宅ローン審査が通らなかったりしたら
キャンセルも可能です。
ただし、気軽に出しすぎるのはNG🙅♀️
売主さんや不動産会社にも影響があるので、
本気で検討している段階で出しましょう😊
🌟まとめ
「買付証明を出す」とは…
👉「この物件を買いたいです！」という
前向きな意思表示の書類のこと！
出したからといって契約ではないけど、
人気物件の“早い者勝ち合戦”には
欠かせない第一歩です💨
気になる物件があったら、
お気軽になんでも相談してくださいね😊🏡
🏘️ 2025年・初夏の津山市 不動産マーケット便り
こんにちは、岡山県北を中心に活動している「なないろ不動産」です😊
最近の津山市、不動産市場にどんな動きがあるか、地域密着ならではの温度感でお伝えします！
📉 地価は横ばい〜小幅下落傾向
- 公示地価（2025年）は平均 27,455円/㎡（坪単価約90,761円）で、前年比 −0.65%とわずかな下落です。住宅地で−0.58%、商業地で−0.83%と、全体的に緩やかな下がり具合が続いていますokayama-takken.jp+10tochidai.info+10myhome.nifty.com+10。
- 基準地価（2024年）も同様に約−0.58%〜−0.75%と下落傾向。ただし工業地だけは微増（+0.84%）と堅調ですtochidai.info。
→まとめると：地価はやや調整局面。焦って売る必要はなく穏やかに推移していますね。
🏠 中古戸建の動き：「安定」から「やや上昇傾向」へ
- 中古戸建の平均価格（2022）は約1,304万円で、過去10年で +20.6%、前年比は+9.3%の上昇でしたdiamond-fudosan.jp。
- 予測によると、2032年には約+30.9%上昇し将来性も期待されていますdiamond-fudosan.jp+1tochidai.info+1。
→購入検討・売却検討ともに悪くないタイミングですよ！
📊 取引件数と価格の関係：「やや慎重ムード」
- 直近半年の戸建て売却平均価格は約1,648万円。取引件数は5件とやや少なめで、購入希望者は慎重な様子home4u.jp。
- 2024年データでは、中古戸建坪単価は17.3万円（㎡単価5.2万円）で、前年と比較し価格は約20%ダウン、取引件数は44.9%減と少ない状況asset-rocket.com。
→売り手優位ではあるが、買い手が少し腰を引いている感じです。
🏗️ 新築＆土地の動き：価格帯や支援策も紹介
- 新築戸建の相場：2,080〜3,980万円。3,000万円前後の平屋やゼロエネルギー住宅が人気です。
- 土地価格帯：安いと570万円〜900万円台。中心街では空き店舗活用への補助金制度もあり、店舗やシェアオフィスなど多様な活用が進んでいます。
→若いファミリーや二拠点利用を考える方にとって選択肢が広がっています！
🌱 地元らしさの注目ポイント
- 空き店舗活用補助金（〜7/18応募受付中）
中心市街地の空き店舗やテナントに、改装補助金＋専門家サポートが充実中ok-smile.jp。 - 古民家・田舎暮らしニーズ
家庭菜園付き・昔ながらの住宅も問い合わせ増。価格帯は300万～500万円台で、リノベ向き物件として注目。 - 投資用やセカンドハウス用住宅の需要
中古住宅で坪単価の上昇も見られ、今後さらに注目されそう。
💡まとめ：今が売買・活用検討のタイミングかも！
- 地価は安定〜微調整、価格も堅調。
- 中古戸建価格は緩やかに上昇、将来性あり。
- 取引件数は減少中だが検討者は本気モード。
- 空き店舗、農地付き住宅、リノベ候補など選択肢が多彩。
→“今、知る”ことがビッグチャンスにつながるかも！
