投稿者: tanaka
「特定空き家」とは？放置するとどうなるの？🏚️💦
皆さん、こんにちは！🏡✨
地方の空き家が増えている今、管理されていない状態の家が問題になっています。特に「特定空き家」に指定されると、固定資産税が上がったり、行政から指導が入ったりすることがあります。今回は、特定空き家とは何か、指定された場合のリスクや対策について詳しく解説します！
1. 特定空き家とは？
「特定空き家」とは、国が定めた「空き家対策特別措置法」に基づき、周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家のことです。
通常、空き家を所有していても、住宅用地としての固定資産税の優遇措置（最大1/6に軽減）が適用されます。しかし、特定空き家に指定されると、この優遇がなくなり、固定資産税が一気に上がる可能性があります。
2. どんな空き家が「特定空き家」に指定されるの？
次のような状態の空き家が「特定空き家」に指定される可能性があります。
🟥 倒壊の危険がある
➡️ 老朽化が進み、屋根や壁が崩れそうな状態の家。地震や台風の際に倒壊の恐れがあると判断されると特定空き家になることがあります。
🟥 衛生面で問題がある
➡️ ゴミの放置や害虫・害獣の発生、不法投棄の温床になっている場合も要注意です。近隣の住環境に悪影響を与えるため、指定される可能性があります。
🟥 景観を著しく損ねている
➡️ 長年手入れされずにボロボロになった建物、落書きや破れた壁が目立つ家など、街の景観を損ねる空き家も対象になります。
🟥 近隣住民に悪影響を及ぼしている
➡️ 例えば、屋根や塀が崩れて隣家に被害を与えたり、放置された庭木が隣家の敷地に侵入していたりすると、指定されることがあります。
3. 「特定空き家」に指定されたらどうなる？
「特定空き家」に指定されると、自治体から以下のような措置が取られる可能性があります。
🔸 指導・勧告
最初は自治体から「このままだと特定空き家になりますよ」と指導が入ります。放置していると「勧告」に進み、固定資産税の優遇がなくなります。
🔸 命令
勧告を無視して改善しない場合、「命令」が出されます。命令に従わないと**50万円以下の過料（罰金）**が科されることも！
🔸 行政代執行（強制撤去）
最終的には、自治体が強制的に解体する「行政代執行」が行われることもあります。もちろん、その費用は所有者が負担することになります。
4. 「特定空き家」に指定されないための対策は？
特定空き家に指定されると、固定資産税が上がったり、最悪の場合、強制撤去の費用まで負担しなければならないことも…。そうなる前に、早めに対策をしておきましょう！
✅ 定期的に管理・清掃する
➡️ 少なくとも年に数回は空き家の状態をチェックし、必要な補修を行いましょう。
✅ 草木の手入れをする
➡️ 庭の草木が伸び放題にならないように剪定し、害虫や不法投棄を防ぎましょう。
✅ 売却や活用を検討する
➡️ 使う予定がない場合は、空き家の売却や賃貸活用を考えましょう。最近は空き家を活用するための補助金制度もあるので、自治体に相談してみるのもオススメです！
5. まとめ🏠
「特定空き家」に指定されると、税金が上がったり、強制撤去されたりと、さまざまなリスクがあります。しかし、定期的に管理したり、活用方法を考えたりすれば、問題を未然に防ぐことが可能です！
もし空き家を所有していて「ちょっと心配だな…」と思ったら、早めに対策を考えてみてくださいね！💡✨
現金1億円 vs. 1億円のアパート建築：相続でお得なのはどっち？
現金1億円 vs. 1億円のアパート建築：相続でお得なのはどっち？
「相続税対策でアパートを建てましょう！」というお話を聞いたことはありませんか？
何がどう相続税対策になるのか、これから相続税対策をしようかなと考えられている方に向けてざっくり解説してみたいと思います。
💰 現金1億円の場合
相続時の評価額は そのまま1億円。特に減額されることはなく、「現金1億円」が相続税の計算対象になります。
🏢 1億円でアパートを建てた場合（土地5,000万円、建物5,000万円）
【ポイント】土地、建物は建てた金額ではなく「評価額」で相続税の計算をします
土地と建物の評価方法には特例があり、相続税評価額は 現金よりも低くなる 可能性があります。
建物の評価 → 建築費5,000万円でも、固定資産税評価額ベースで 3,000万円程度 になることが多い
貸家評価の減額 → さらに、賃貸物件として貸すと 約3割減→建物は2,100万円程の評価額に
土地の評価 → 借地権割合・貸家建付地の評価により、約2割減額→土地は4,000万円程の評価額に
ということで、1億円の現金をアパートにすると 相続税の計算対象が6,100万円程に圧縮 されることになりました！
相続税の計算を1億円でされるのと6,100万円でされるかの差は歴然ですよね。
ちなみに納める相続税は配偶者と子１人の場合では約385万円と約90万円で4倍以上違ってきますよ。
🏆 相続税を抑えたいならアパート経営がお得！
現金をそのまま相続するよりも、賃貸物件を持っていたほうが評価額を下げられるため、相続税を抑えられる可能性があります。
ただし、 空室リスクや管理の手間 もあるため慎重に検討する必要がありますので、相続対策で土地、建物を購入される場合はぜひなないろにご相談ください😊✨
志戸部エリアの新築一戸建て 学校が近く子育てにぴったりで暮らしやすい環境
空き家調査
昨日は、相続不動産の物件調査に行ってきました。
今回の調査対象は平屋建ての住宅で、リフォームをすれば住みやすそうだなと思える物件でした。
しかし、実際に内部を確認したところ、床の一部が沈み込み、歩くと軋む音がする状態でした。
また、天井には雨染みがあり、大規模な改修が必要となる可能性が高い状況でした。
所有者様は打合せの時に解体も視野に入れているとお話されていて、家主として責任を持って対応しようとされている姿勢が印象的でした。
しかしお話を伺う中で、できる限りご意向に沿った形で売却を進められるよう、最適な方法を模索していく必要があると感じました。
今回調査を進める中で、周辺には他にも空き家が点在していることが分かりました。
また、本物件は学校に近いため解体後に若い世帯が新築住宅を建てることで地域の活性化にもつながるのではないかと考えお客様にご提案してみたいと思います。
相続不動産の調査を通じ役目を終えた住宅を新たな形で活用できるよう、特に今回の様な郊外にある物件はより良い提案ができる力を身につけていかなければならないと改めて感じた一日でした。
相続した家は孫にあげてもいいの？
「相続した実家を孫にあげたい！」と考える方もいらっしゃるかと思いますが、実は単純にプレゼントするわけにはいきません。今回は、孫に家を渡す際のポイントを簡単に解説します！
まず基本的な事として知っておくことがあります。それは…
被相続人（亡くなられた方）からみて孫は相続人ではありません。
孫は相続人ではないので相続財産を受け取る権利が無い人にあたります。
なので孫に被相続人の財産を渡すには以下の方法で渡すことになります。
生前に孫へ家を渡すなら「贈与」になります。ただし、贈与税がかかるため注意が必要です！
・贈与税の基礎控除額：年間110万円
110万円を超えると贈与税が発生します。例えば、評価額1,000万円の家を贈与すると高額な税金がかかることも…。
★ 節税のポイント
・「相続時精算課税制度」を利用すると、2,500万円まで非課税！（ただし相続時に精算されるのと、年々価値が下がっていく不動産にはお勧めしません）
・住宅取得資金贈与の特例を活用する（古い家を贈与するより省エネ基準の家を建てる資金1000万円を非課税で受け取れる方がうれしいかも？）
- 相続で渡す場合
孫が相続人（法定相続人）でない場合、遺言書で「孫に相続させる」と明記する必要があります。
ただし、遺留分（他の相続人の取り分）に注意！ 例えば、子ども（孫の親）がいる場合、その人の遺留分を侵害しないよう配慮が必要です。
孫が相続財産をもらった場合も当然に相続税や登記の手続きが発生します。
【重要】相続税：孫が相続すると「2割加算」（通常の相続税＋20%）が適用されます。（代襲相続を除く）
まとめ
✅ 贈与は贈与税に注意！（節税対策を活用）
✅ 相続なら遺言書がカギ！（他の相続人とのバランスを考慮）
✅ 税理士や司法書士に相談すると安心！
孫に家を渡す方法はいくつかありますが、税金や手続きのポイントを押さえて、最適な方法を選びましょう！ 🚪🏡✨
通学も生活も洗練の住環境
津山市沼の土地情報を掲載いたしました。
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家族信託で親の不動産を管理
家族信託とは？認知症対策に役立つ財産管理方法
近年、認知症対策として「家族信託（民事信託）」が注目されています。財産をスムーズに管理・運用するための方法として、特に不動産を持っている方には有効な選択肢です。今回は、家族信託の基本をわかりやすく解説します。
- 家族信託とは？
家族信託とは、財産を持つ人（親など）が、信頼できる家族（子どもなど）に財産管理を任せる仕組みです。信託契約を結ぶことで、親の判断能力が低下しても、家族が代わりに不動産の管理や売却を行うことができます。 - 家族信託の仕組み
✅ 委託者（財産を託す人）…親などの財産所有者
✅ 受託者（管理する人）…子どもなどの信頼できる家族
✅ 受益者（利益を受ける人）…親（契約内容によっては子も含まれる）
親（委託者）の住居を、子ども（受託者）が維持管理をすることで、親（受益者）が安心して住むことができる、といった感じですね。
親が元気なうちに家族信託を設定しておけば、認知症になっても受託者が不動産の売却や活用をスムーズに行えます。
- 家族信託のメリット
🔹 認知症対策になる
成年後見制度とは違い、家庭裁判所の許可なしで不動産を売却できるため、柔軟な資産管理が可能です。
🔹 相続対策がしやすい
財産をどのように管理し、誰に引き継ぐかを事前に決められるため、将来的な相続トラブルを防ぎやすくなります。
🔹 不動産を有効活用できる
親が認知症になった場合でも、受託者が賃貸や売却の判断を行えるため、資産を有効に運用できます。
- 家族信託の注意点
⚠ 遺言と違い、信託財産以外の相続対策にはならない
⚠ 契約の作成には専門家（司法書士・弁護士など）のサポートが必要
⚠ 税金の扱いはケースによるため、事前に確認が必要
家族信託は、認知症になっても資産管理をスムーズに行うための有効な手段です。
今回は簡単に制度の仕組みをお伝えしましたが詳しい内容は専門家と相談し、自分や家族に合った方法を検討してみましょう！
親が認知症になったときの不動産売却の注意点
タイトルを見てドキッとした方もおられるのではないでしょうか。
厚生労働省の研究班が2024年5月8日に公表した結果では、65歳以上の高齢者の認知症の有病率は12．3％、MCI(軽度認知障害)の有病率は15．5％とデータが出ているそうです。
不動産と認知症の関係は何の関係があるの？と思われるかもしれませんが、親が認知症になり、自宅を売却する必要が出てきた場合、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。
トラブルを避け、スムーズに進めるための基本を今回はお伝えいたします。
- 親が意思判断できるかの確認
不動産売却には、売主本人の意思確認が必要です。認知症が進行し、契約の内容を理解できない場合、売買契約は無効となる可能性があります。医師に「判断能力があるか」を確認してもらうことが重要です。
【重要】親が認知症になっただけでなく、脳梗塞や事故などで寝たきりになった場合も意思確認ができないので親の不動産を売却することができません。 - 成年後見制度の活用
親の判断能力が不十分な場合、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任する必要があります。後見人が親の代わりに不動産売却の手続きを行うことができます。ただし、後見制度を利用すると、売却には家庭裁判所の許可が必要になります。
【重要】法定後見制度になると裁判所が後見人を選ぶので必ずしも親族が後見人に選ばれるわけではありません。
ひとりで決められるうちに、認知症や障害の場合に備えて、あらかじめご本人自らが選んだ人（任意後見人）に、代わりにしてもらいたいことを契約（任意後見契約）で決めておくと安心です。 - 売却の目的を明確にする
「介護費用を確保する」「相続対策として処分する」など、売却の目的をはっきりさせることで、手続きをスムーズに進められます。後見制度を利用する場合も、裁判所に合理的な理由を説明する必要があります。 - 家族や専門家と相談する
不動産売却は大きな決断です。家族でよく話し合い、弁護士や司法書士、不動産会社と相談しながら進めることで、トラブルを防ぐことができます。
認知症の親の家を売却する際は、一般的な売却と異なり慎重な対応が求められます。早めに専門家に相談し、適切な手続きを進めることが大切です。
相続した不動産を売却したら【税金編②】
相続不動産を売却したら税金がかかるの？かかるならいくら？
皆さん気になるところではないでしょうか。
今回は相続不動産売却で課税対象となってしまった場合の解説をいたしますので、この仕組みを覚えて相続前対策をしてみましょう。
相続した不動産を売却して利益が出たら「譲渡所得税」が発生しますが、特に 短期譲渡所得 になった場合は税率が高くなるので注意が必要です。
- 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
不動産を売却した際の譲渡所得には 「短期」 と 「長期」 の区分があり、所有期間によって税率が異なります。
短期譲渡所得：所有期間が 5年以下 の場合
長期譲渡所得：所有期間が 5年超 の場合
👉 短期の方が税率が高くなるため、なるべく長期保有を検討するのが賢明です。
※【重要】不動産を相続して丸５年経てば「長期」でなないので注意してください。
簡単な覚え方として「不動産を相続してからお正月を６回迎えたら５年超」です。
2025年内に取得したら2031年の1月1日で5年超です
- 相続した不動産の所有期間の考え方
通常、不動産の所有期間は「取得日」からカウントしますが、相続の場合は 被相続人（亡くなった人）が取得した日を引き継ぐ のがポイントです！
✅ 例えば…
亡くなった親が20年前に購入した土地を相続し、1年後に売却した場合でも、所有期間は 20年以上 になるので 長期譲渡所得 となります。
👉 相続した不動産は短期譲渡になりにくい！
- 短期譲渡所得の税率
短期譲渡所得に該当する場合、税率は 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%） となり、長期譲渡所得の 20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%） に比べて 約2倍 も高くなります。
そのため、 相続した不動産は被相続人の取得日を確認し、短期譲渡にならないかチェックすることが重要です！
まとめ
✅ 相続した不動産の所有期間は被相続人の取得日からカウント
✅ 短期譲渡所得の税率は約39.63%と高い
✅ 相続した不動産は基本的に長期譲渡所得になりやすい
もし相続した不動産の売却を考えているなら、所有期間の確認を忘れずに！
👉 相続前にできる不動産相談もお気軽にどうぞ 😊
【お仕事内容のご紹介】
先日、ご依頼をいただいているお客様と一緒に、相続された不動産の内見をさせていただきました。
築40年以上のお家でしたが、雨漏りや瓦のずれもなく、大きな修繕の必要がないほどきれいな状態。立地もさまざまな用途で活用できる場所にあるため、解体の選択肢もお話ししましたが、お客様にとって思い出の詰まったお家でもあり、「解体はいつでもできるから」と最後の手段でという流れになりました。
ご両親やご自身の子ども時代の思い出をお話しいただく中で、思いがけないつながりが見つかることもあり、「世間は狭いですね」と楽しくお話が弾みました。お客様のお気持ちやご希望をしっかり伺いながら、最適な活用方法を一緒に考えてまいります。
相続不動産の場合、他のご相続人様とのご相談も大切です。今回の内見で得た情報を持ち帰り、今後のお話し合いに活かしていただけるとのことでした。
こうしたご縁に心から感謝しながら、お客様の目的達成に向けて精一杯お手伝いさせていただきます。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
相続した不動産を売却したら【税金編①】
相続した不動産、売ったら税金かかるの？譲渡所得ってなに？
聞きなれない言葉だけどお金が絡むことなので何となくでも仕組みを知っておきましょう！
相続した不動産を売ると「譲渡所得税」がかかる場合があります。でも、すべてのケースで税金が発生するわけではありません！今回は、譲渡所得税がかかる条件についてわかりやすく解説します😊
- そもそも譲渡所得税って？
「譲渡所得税」とは、不動産を売って利益（譲渡益）が出た場合にかかる税金 です。
例えば…
🏠 相続で取得した土地を1,500万円で売却
💰 もともと親が1,000万円で購入（取得費）
📝 売却にかかった諸経費が100万円
👉 利益 = 1,500万円 －（1,000万円＋100万円）= 400万円
親の家を売ったら400万円も儲かっちゃった！だからこの400万円に対して税金がかかります！
- 譲渡所得税がかかる条件
相続した不動産を売却しても、必ずしも税金が発生するわけではありません。主な条件をチェックしましょう！
✅ 売却益（利益）が出た場合（先ほどの例のパターン）
👉 売却価格が取得費（+諸経費）を上回ると課税対象に！
✅ 相続した不動産でも、被相続人（故人）が取得した価格を引き継ぐ
👉 取得費が不明な場合は「売却価格の5%」とみなされることも…（税額が増える可能性あり）
【重要】家を購入した当時の売買契約書はあるか親に確認しておく方がBEST！
✅ 特例や控除が使えない場合
👉 「3,000万円特別控除」や「相続空き家の特例」など、税負担を軽くする制度もあり！
- 譲渡所得税がかからない場合もある？
💡 税金がかからないケース もあるので要チェック！
✅ 売却益が出なかった場合
👉 取得費や諸経費を引いて利益がゼロなら税金はかからない！
✅ 「3,000万円特別控除」が適用される場合
👉 亡くなった親が住んでいた家を売るとき、一定条件を満たせば 最大3,000万円まで非課税！
✅ 相続空き家の3,000万円控除を使う場合
👉 親が住んでいた家（旧耐震基準）を売却するなら、リフォームor更地にすると控除が適用されることも！
まとめ
✅ 売却益が出たら譲渡所得税がかかる
✅ 取得費は親の購入時の金額を引き継ぐ（不明なら5%ルールあり）
✅ 税金を抑える特例や控除が使える場合も！
👉相続した不動産を売却するなら、 「取得費」「控除の有無」「特例の条件」 をしっかりチェックしましょう😊
相続税を抑えたい！使える制度をご紹介します
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人が住んでいた家や事業に使っていた土地を相続した場合、330㎡（事業用の場合は400㎡）までの部分の評価額を最大で8割減額できる制度です。
この特例を受けるには、以下のような条件を満たす必要があります。
被相続人（亡くなった方）が住んでいた家の土地であること
相続人（もらう人）が引き続き住み続けるか、一定の要件を満たすこと
事業用の土地の場合は、相続後も事業を継続すること
注意していただきたい点は相続人がその家に住まなければならない事。
相続人が持ち家に住んでいて、相続した家に住まない場合は適応されないのでご注意ください。
特例を利用すると、相続税の負担を大幅に軽減できますが要件を満たす必要がありますので、ぜひ相続前に確認し活用を検討しましょう。
配偶者控除
相続税には「配偶者控除」という制度があり、配偶者が相続する場合、1億6,000万円まで、または法定相続分の範囲内であれば相続税がかからないという大きなメリットがあります。
これは、夫婦の間で財産をスムーズに引き継げるようにするための制度です。配偶者が財産を相続した後も生活に困らないように、国が優遇しているんですね。
ただし、相続税の申告は必要なので、「税金がかからないから手続きしなくていい」というわけではありません！ 期限（相続開始から10ヶ月以内）を忘れずに、税理士と相談しながら進めると安心です。
生命保険の非課税枠
生命保険金は、「みなし相続財産」として相続税の対象になりますが、一定の額まで非課税になる特例があります。
非課税枠の計算式
500万円 × 法定相続人の数
例えば、法定相続人が3人いる場合、500万円 × 3人 = 1,500万円 までの生命保険金は非課税になります。
この非課税枠を活用すると、相続税の負担を軽減できます。事前に生命保険をうまく活用して、相続税対策をしておくのも一つの方法ですよ！
相続が発生するとすべての財産を対象に相続税の計算をされますので、誰に何を相続したらよいのか今からでも準備をされてみてはいかがでしょうか。
