投稿者: tanaka

家の査定をご依頼いただくことがありますが、
実は“査定”には大きく分けて2つの意味があります。

①「家の価値」を知りたい 📘

まず一つ目は
👉 家そのものの価値 を知りたいというものです。

これは基本的に固定資産税の評価額を参考にします。

そこに

✔ 建物の状態
✔ リフォームの有無
✔ 設備状況

を加味して「現在の建物としての価値はこのくらいです」と算出していきます🏠✨

買取をご希望のお客様はこちらがおススメです✨

②「売却できる価格」を知りたい 💰

もう一つは
👉 実際にいくらで売れるのか？ という査定です。

こちらは建物の価値だけでなくその地域の「相場」が大きく影響します。

築年数が浅いからといって必ずしも高く売却できるとは限りません。

なぜなら…

📌 買いたい人がいて初めて価格が決まるからです。

買取ご希望のお客様には向いていません💦

⚠️ よくあるギャップ

「このぐらいでは売れるだろう」
「この金額で売りたい」

というお気持ちはとても自然です。

ですが相場を反映していない場合、不動産会社の査定額との差が大きくなりガッカリされることも少なくありません💦

💡 買主目線で考えてみると…

もしその物件が

🏡 立地が良い
🌿 雰囲気が好み
✨ 設備が整っている

など、希望がしっかり揃っていれば多少高くても「欲しい！」となるはずです。

思った以上の価格で購入してくれたら売主様にとってはとても嬉しいですよね😊

このように
「売却できる価格」は買主側の影響も大きく受けます。

だからこそ価格設定はとても難しいのです📊

🏠 査定を依頼される際は

✔ 「家の価値」を知りたいのか
✔ 「売却できる価格」を知りたいのか

この2つをお伝えいただくとお話がとてもスムーズに進みます✨

ぜひ覚えておいてくださいね🌈😊

「ペアローンで買った家って売れるの？」
👉 もちろん売れます！ でも少し注意が必要です⚠️

👥 そもそもペアローンとは？

夫婦それぞれが
💰 別々に住宅ローンを組む方法。

✔ それぞれが債務者
✔ それぞれが抵当権の対象
✔ 持分割合がある

というのが特徴です。

〜売却方法と注意点〜

近年、住宅価格の高騰により
👫 ペアローンは特別なものではなく、比較的一般的な選択肢になってきました。

以前は住宅ローンの最長期間は35年が主流でしたが、
🏡 良質な住宅の場合には 最長50年のローンを組める時代にもなっています。

しかし――

⏳ 長い返済期間の中では

・転勤
・家族構成の変化
・収入の変動
・離婚
・住み替え

など、さまざまな理由で
「売却」を考える場面が出てくることもあります。

そこで今回は
✨ ペアローンの家を売却する際に知っておきたいポイントをまとめてみました。

🏡 売却の基本の流れ
① 夫婦「両方」の同意が必要 ✍️

共有名義の場合、
👉 どちらか一人だけでは売れません。

離婚予定・別居中でも必ず双方の協力が必要です。

② ローンを完済する必要あり 🔑

売却代金で

✔ 夫のローン残債
✔ 妻のローン残債

両方を完済できるかがポイントです。

👉 売却価格 ＜ ローン残債
になると「オーバーローン」状態⚠️

その場合は自己資金で補填が必要になることもあります。

③ 抵当権の抹消手続き 🏦

住宅ローンが2本あるので
👉 抵当権も2本設定されています。

完済後両方の抹消手続きが必要です。

⚠️ 特に注意したいポイント
💔 離婚が絡む場合

✔ 財産分与の話し合い
✔ 売却価格の配分
✔ 残債の負担割合

感情面も絡むため早めの整理が大切です。

💰 持分割合とお金の分け方

持分が
夫2/3・妻1/3 の場合

売却代金は
👉 原則「持分割合」で分けます。

ただし！

ローン残債との関係で手取りが変わることがあります。

🏠 3000万円控除は使える？

マイホームなら
✨ 3,000万円特別控除が使える可能性あり。

※ それぞれが要件を満たす必要があります。

📌 売却前に必ず確認すること

✔ ローン残高（夫婦それぞれ）
✔ 持分割合
✔ 売却想定価格
✔ 諸費用
✔ 税金

「とりあえず査定」ではなく
👉 残債とのバランス確認が最重要です。

🌈 まとめ

ペアローンの家は

✅ 売却できる
✅ ただし夫婦の協力が必須
✅ 残債確認が最重要ポイント

早めの相談が損を防ぐカギです🔑✨

買い物・通学もラクラク　 ペットと暮らせるファミリー3DKのご紹介です

津山市小原　3DKアパート　4.8万円　

静かな環境でのびのび子育て　将来も安心の選ばれ続ける立地　子育て世代に選ばれる安心の住宅街のお家です

津山市国分寺　3LDK　3,300万円

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🏠 自宅を活かす2つの選択肢

「老後資金が不安…でも今の家には住み続けたい」

そんなご相談でよく出てくるのが、

👉 リバースモーゲージ と リースバック

名前は聞いたことあるけど違いが分かりにくいですよね🤔

今回はできるだけ分かりやすくまとめます✨

🔵 リバースモーゲージとは？

🏠 自宅を担保にして 💰 銀行などからお金を借りる仕組み

イメージ👇

🏦銀行：お金を貸してくれる💰 　🏠自宅に（所有はそのまま） 住み続ける😊

特徴

✅ 家の名義は自分のまま ✅ 毎月の返済は基本なし ✅ 亡くなった後に 　→ 家を売却して清算

⚠️ 注意点 ・対象年齢が高め（概ね60〜65歳以上） ・融資額に上限あり ・不動産の立地条件が厳しいことも

⚠️ リバースモーゲージが使えないケース

リバースモーゲージは便利な制度ですが、すべての家が対象になるわけではありません。 実務では次のようなケースで利用できない、または難しいことが多いです👇

❌ 担保評価が出ないケース

🏚 築年数がかなり古い住宅（木造40年以上など） 🌍 地方・人口減少エリア 🚫 再建築不可・接道条件が悪い土地 🏞 市街化調整区域の住宅

※建物の価値はほぼ評価されず土地として売れるかどうかが重視されます。

❌ 制度上の制限

👤 年齢要件を満たしていない 🏦 金融機関の取扱エリア外 💰 想定される融資額が生活資金として不足

❌ 将来リスクが高いと判断される場合

📉 地価下落の可能性が高い 🏠 売却に時間がかかると見込まれる

👉 このような場合、金融機関から 「リバースモーゲージは難しい」と判断されることがあります。

🌈 リバースモーゲージが難しい＝終わりではありません。 家の状況やご家族の考え方によってリースバックや売却など別の選択肢が見つかることも多くあります。

🟢 リースバックとは？

🏠 自宅を売却して 🏠 その後は賃貸として住み続ける仕組み

イメージ👇

👤 あなた： 家を売る 　🏢 買主：（不動産会社など） 購入代金を支払う💰

👤 あなた： 家賃を払う🏠 😊 そのまま住み続ける

特徴

✅ まとまった現金が手に入る ✅ 年齢制限が比較的ゆるい ✅ 相続対策として使われることも

⚠️ 注意点 ・所有権はなくなる ・毎月の家賃支払いが発生 ・家賃や契約条件の確認が重要

🌈 どちらが正解？

正解は一つではありません😊

✔ 年齢 ✔ 家族構成・相続 ✔ 収入と支出のバランス ✔ 家を将来どうしたいか

これによって選ぶべき方法は変わります。

「うちの場合はどっち？」 そんな時は無理に決めず早めに相談するのが一番です✨

なないろ不動産では将来を見据えた選択肢を一緒に整理しながらご提案しています🌷

お気軽にご相談ください😊

2026年4月から、不動産登記法の改正により
**不動産の所有者は「住所や氏名が変わったら登記変更が義務」**になります✍️

これまでは
「住所変更登記は任意」でしたが、
今後は 変更があった日から2年以内 に手続きが必要になります⚠️

🏠 こんな場合は要注意
・引っ越しをした
・結婚などで名字が変わった
・本店所在地を変更した（法人）

正当な理由なく手続きをしないと
過料（罰金）が科される可能性もあります💦

「忘れてた…😱」とならないためにも
早めの確認・手続きがおすすめです✨

登記のことがよく分からない…という方も
お気軽にご相談ください😊
なないろ不動産が分かりやすくサポートします🌈

📞 ご相談・お問い合わせはメール、LINEからいつでもどうぞ♪

こんにちは！
今日は 2026年最新の不動産市況 を、全国動向に加えて 岡山県北部（津山・真庭・美作など） の情報も入れてお届けします 😊📊

📌 全国の不動産市場は都市部中心に価格堅調！
東京など主要都市では依然として価格上昇が続き、海外投資の流入もあります。全国的に地価が上向いているのは好材料です。

📍 岡山県全体の地価も2年連続で上昇中！
特に岡山市中心部や再開発エリアでは地価上昇が目立ち、都市機能の強化が価格を押し上げています。

🌳 一方で北部エリア（津山・真庭・美作）は二極化が続く…
北部では人口減少・高齢化により需要が弱まり、不動産価格は都市部に比べて低調傾向です。都市部ほどの価格上昇は見られないものの、空き家や広い土地などを活かした再利用の可能性もあります。

🏡 北部の魅力は“暮らしの豊かさ”
静かな環境・自然・広い住環境は、移住希望者や子育て世代にとっては大きな魅力。都心の忙しさを離れて暮らしたい人にとっては“新しい選択肢”として注目されています。

空き家をお持ちの方はそういった方々の為に賃貸に出すのもいいですね😊空き家問題と地方の人手不足を解消する最適な方法だと思います。相続物件でお悩みの方も一度ご相談ください。

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💡 まとめ
✔ 岡山市など都市部は引き続き価格堅調 📈
✔ 北部は二極化の影響で価格は伸びにくい 📉
✔ でも自然・広い土地という強みを活かした可能性あり 🌿

不動産は「地域ごとの特性」をよく見ることが大切です。
これから売却・購入を考えている方には、 “エリアごとの価値” をしっかり押さえた判断 をおすすめします 😊

昨年も数件あったため、改めてお知らせさせていただきます📢
最近、**他社さんで物件の内見を済ませ、すでに契約に向けて進行中の状態で「なないろ不動産で仲介してほしい」**というご相談をいただくことがあります。

なないろを選んでいただけることは本当にありがたいのですが🙏
この場合、他社さんから見ると「お客様を奪われた」と受け取られてしまう可能性があり、トラブルの原因になることもあります💦

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🏡 実はどこの不動産屋でも物件は紹介できます

物件を購入・賃借する際、
「物件を掲載している会社に問い合わせる」という方が多いですが、
実はどこの不動産会社からでも同じ物件を紹介・契約することが可能なんです✨

だからこそ、

• どこの不動産屋がいいかな？🤔
• 相談しやすい会社かな？
• 安心して任せられるかな？

と迷われる方も多いと思います。

そんな時は、「お気に入りの不動産屋」を先に見つけておくのがおすすめです😊
信頼できる会社と一緒に物件探しを進められると安心感が違いますよ✨

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💬 でも不動産屋に行くのってちょっと緊張しますよね…

「いきなりお店に行くのはちょっと勇気がいる…😅」
そんな声もよく聞きます。

そこでなないろ不動産では
LINEで気軽に相談できる体制を整えています📱✨

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📩 LINE登録＝しつこいDMが来る？いいえ違います！

「LINE登録すると物件情報や広告がたくさん届いて面倒そう…」
そんな心配をされる方もいらっしゃいますが…

👉 なないろのLINEは
メールや電話と同じ“連絡手段”として使えるだけなのでご安心ください😊

むしろご希望条件を教えていただければ
新着物件が出たタイミングで画像付きでいち早く情報をお届けできます✨

とても便利な連絡ツールなんです📸🏠

LINE相談はもちろん無料です！
使えるものはどんどん活用しましょう😊

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🤝 業界のつながりも大切にしています

お客様により良い情報を届けるためには、
他社さんとの協力関係もとても大切です✨

不動産業界は、
「ライバル」でありながら「仲間」でもある、少し不思議で面白い業界です😊

各社が連携することで、
最終的に一番得をするのはお客様だと私たちは考えています。

これからも、
皆さまに安心して任せていただける不動産会社を目指して
なないろ不動産は頑張ってまいります🌈✨

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LINEの方もぜひ登録してくださね📱

スマホの方はHPの下の方LINEアイコンがあるのでそこから登録可能です。
たくさんのお客様とお会いできるのを楽しみにしています😊

こんにちは、なないろ不動産です🌈

マイホームの購入を考えている方にとって
とても大切な制度、
**住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）**が国会での審議と法案成立後、延長される見通しです✨

――――――――――
🏠 住宅ローン控除とは？
――――――――――
住宅ローンを利用して
マイホームを新築・購入・リフォームした場合、
年末時点のローン残高に応じて、
所得税や住民税の一部が控除される制度です💡

毎年の税金負担が軽くなるため、
住宅購入を検討するうえで
とても大きなメリットになります😊

――――――――――
📌 控除を受けられる主な条件
――――――――――
以下のような条件を満たす必要があります👇

✔ 自分が住むための住宅であること
✔ 床面積が原則50㎡以上（条件により40㎡以上も可）
✔ 住宅ローンの返済期間が10年以上
✔ 一定期間内に入居していること

また、
🏠 新築住宅
🏠 中古住宅
🏠 リフォーム
それぞれで条件が異なりますので注意が必要です⚠️

――――――――――
🌱 省エネ住宅はさらにメリット
――――――――――
近年は、
・長期優良住宅
・低炭素住宅
・ZEH水準省エネ住宅

など、省エネ性能の高い住宅ほど
✔ 借入限度額が大きくなる
✔ 控除額が増える

といった優遇があります✨

「性能の違いがよく分からない…😣」
という方も多いので、
購入前にしっかり確認することが大切です🔍

――――――――――
📝 控除を受けるための手続き
――――――――――
住宅ローン控除を受けるには、
入居した翌年に確定申告が必要です✍️

会社員の方でも
最初の1年目は確定申告が必要になりますので、
忘れないように注意しましょう⚠️

――――――――――
🌈 住宅購入は「制度の理解」が大切
――――――――――
住宅ローン控除は
「知らずに損をしてしまう」ケースも多い制度です💦

✔ 自分は対象になる？
✔ どの住宅を選ぶと有利？
✔ 購入タイミングは今がいい？

そんな疑問も、
なないろ不動産が分かりやすくサポートします😊

住宅購入を検討中の方は
ぜひお気軽にご相談ください📞✨

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🏠 住宅ローン金利の最新動向（2026年1月時点）

📈 日銀が政策金利を引き上げており、住宅ローン金利も上昇傾向です。これにより、これまでの「超低金利」は大きく変わってきています。

種類	金利の目安
変動金利	約 0.6〜0.7％前後（銀行や引き下げ幅による）
10年固定金利	約 2.55〜2.68％
フラット35（全期間固定）	約 2.08%程度

※2025年後半〜2026年にかけて、固定金利は1年前より大きく上昇しています。

🔔 住宅ローン金利がじわじわ上昇中！

最近ニュースでもよく聞く「金利上昇」📺
実は住宅ローンにもしっかり影響しています。

✔ 変動金利も少しずつ上昇
✔ 固定金利はすでに大幅アップ
✔ 同じ借入額でも「返済総額」が大きく変わる時代へ💰 金利が変わると返済総額はどれくらい変わる？

ここでは、例えば 借入額4,000万円・借入期間35年（元利均等返済） を想定して計算してみます👇※返済の「目安」とした数値であり正確な数値ではない事をご了承ください。

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📌 ケース1：超低金利時代（参考）

• 📅 金利： 0.5％
• 💸 月々返済：約 112,000円
• 📊 総返済額：約 46,900,000円

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📌 ケース2：最新の変動金利（例）

• 📅 金利： 0.7％
• 💸 月々返済：約 116,000円
• 📊 総返済額：約 48,840,000円

➡️ 利息分だけで約 +190万円増📈

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📌 ケース3：10年固定〜長期固定金利

• 📅 金利： 2.6％
• 💸 月々返済：約 153,000円
• 📊 総返済額：約 64,340,000円

➡️ 低金利時と比較すると、総返済が約 +1,750万円も増加💥

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📊 視覚的な比較（ざっくり）

📌 4,000万円・35年ローン の場合

✨ 0.5％（金利低） → 約 4,690万円
↗️ 0.7％（少し上昇） → 約 4,884万円
↗↗️ 2.6％（固定高金利） → 約 6,434万円

👇 金利が上がるほど返済総額が ぐんと増える📈 ことがわかります！

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🧠 なぜ金利が上がっているの？

🔹 日銀の政策金利引き上げ（景気・インフレ対策）によって、住宅ローンの基準金利が上昇しています。
🔹 長期金利（10年国債利回り）の上昇を受けて、固定金利が特に大きく上がっています。

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📊 グラフで見る！金利別 返済総額の違い

※条件
🏡 借入額：4,000万円
📅 返済期間：35年
💰 元利均等返済

💡 グラフの見方

金利	返済総額
0.5％	約4,690万円
0.7％	約4,884万円
2.6％	約6,434万円

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😲 金利が0.2％上がるだけでも…

0.5％ → 0.7％の場合

📈 返済総額が約190万円アップ！

「たった0.2％」でも
🚗 車1台分以上の差になることも…

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⚠ 固定金利を選ぶとどうなる？

最近増えているのが

👉 「将来の安心を取って固定金利を選ぶ人」

ですが…

2.6％の場合

💥 返済総額：約6,434万円
➡ 低金利時代と比べて
約1,700万円以上の差！

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🧠 なぜこんなに差が出るの？

理由はシンプル👇

🔹 返済期間が35年と長い
🔹 利息が“積み重なって”いく
🔹 金利は「毎月」影響する

つまり
住宅ローンは金利＝総額インパクトが超大きいのです💦

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🏡 なないろ不動産からのアドバイス🌈

住宅ローン選びで大切なのは…

✔ 月々の支払いだけで判断しない
✔ 将来の金利上昇リスクも考える
✔ ライフプランに合った借り方を選ぶ

「今いくら払えるか」だけでなく
👉 トータルでいくら払うかが重要です✨

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📌 まとめ

✅ 金利上昇で返済総額は確実に増加
✅ 0.2％の違いでも数百万円差
✅ 固定金利は安心だが総額は大きくなる傾向
✅ 住宅ローン選びは“戦略”が必要！